Een woning in het buitenland erven: belasting, waardering en registratie

Erf je een woning in het buitenland, dan kan het land waarin de woning ligt erfbelasting of een vergelijkbare heffing opleggen. Nederland kan dezelfde woning belasten wanneer de overledene in Nederland woonde of onder de Nederlandse tienjaarsregel viel. Daarna moet het vastgoed volgens de lokale regels op naam van de erfgenamen worden gezet. Je krijgt bovendien te maken met waardering, hypotheken, lokale registers, jaarlijkse vastgoedbelasting en mogelijk Box 3. De belastingaangifte en de juridische eigendomsoverdracht zijn afzonderlijke stappen.

Vraag	Hoofdregel
Welk land mag heffen?	Meestal het land van ligging en mogelijk het woonland van de overledene
Kan Nederland ook heffen?	Ja, bij een Nederlandse overledene of binnen de tienjaarsregel
Welke waarde gebruikt Nederland?	In beginsel de waarde in het economische verkeer bij overlijden
Is een hypotheek aftrekbaar?	Alleen voor zover het een werkelijke nalatenschapsschuld is en de nationale regels aftrek toestaan
Wanneer word je eigenaar?	Na toepassing van het erfrecht en voltooiing van de lokale registratie
Komt de woning in Box 3?	Bij een Nederlandse erfgenaam meestal wel, voor het eigen aandeel

Welk land heft erfbelasting over de woning?

Het land waarin een woning ligt, heeft doorgaans een zelfstandig recht om belasting te heffen over de verkrijging door overlijden. Een Spaanse woning kan dus in Spanje worden belast en een Italiaanse woning in Italië, ook wanneer de overledene en erfgenamen in Nederland woonden.

Daarnaast kan het woonland van de overledene de woning in de wereldwijde nalatenschap opnemen. Nederland doet dat wanneer de overledene in Nederland woonde. Nederland kan ook heffen wanneer een Nederlander binnen tien jaar na emigratie overlijdt en daardoor voor de erfbelasting fictief als Nederlands inwoner wordt behandeld.

Er kunnen daardoor twee of zelfs drie landen betrokken zijn:

het land waarin de woning ligt;
het werkelijke woonland van de overledene;
Nederland op grond van de tienjaarsregel.

Dat dezelfde woning in meerdere aangiften voorkomt, betekent niet automatisch dat de volledige belasting tweemaal wordt betaald. Een erfbelastingverdrag of nationale voorkomingsregeling kan vermindering geven. Verschillen in waardering, vrijstellingen en schuldenaftrek kunnen echter zorgen dat een deel van de dubbele druk blijft bestaan.

Hoe waardeert Nederland een buitenlandse woning?

Voor de Nederlandse erfbelasting geldt als algemeen uitgangspunt dat een verkrijging wordt gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer op het moment van overlijden. Voor Nederlandse woningen gelden bijzondere WOZ-regels, maar een buitenlandse woning heeft geen Nederlandse WOZ-beschikking. Daardoor zal voor buitenlands vastgoed doorgaans een onderbouwde marktwaarde rond de overlijdensdatum nodig zijn.

De waarde in het economische verkeer is in hoofdlijnen de prijs die de woning bij een verkoop op de vrije markt zou kunnen opbrengen. Laat bij een woning met een substantiële waarde bij voorkeur een lokale taxatie opstellen.

Een bruikbaar taxatierapport bevat onder meer:

een duidelijke beschrijving en adressering;
oppervlakte van woning en grond;
bouwkundige staat;
juridische eigendomsrechten;
verhuur, vruchtgebruik of andere beperkingen;
vergelijkbare verkopen;
de waarderingsdatum;
de gehanteerde methode.

Het buitenlandse land kan een andere waarde voorschrijven. Spanje, Frankrijk, Italië, Portugal en Griekenland kunnen bijvoorbeeld werken met lokale fiscale, kadastrale of wettelijk bepaalde referentiewaarden. De waarde in de buitenlandse aangifte hoeft daardoor niet gelijk te zijn aan de Nederlandse waarde.

Gebruik niet zonder controle de oorspronkelijke aankoopprijs, verzekerde waarde of vraagprijs van een makelaar. Deze bedragen beantwoorden een andere vraag en geven niet noodzakelijk de marktwaarde op de overlijdensdatum weer.

Mag je de hypotheek en andere schulden aftrekken?

Een hypotheek die juridisch een schuld van de overledene was, kan voor de Nederlandse erfbelasting de waarde van de nalatenschap verminderen. Ook tot de overlijdensdatum opgebouwde maar nog niet betaalde rente kan onder voorwaarden als schuld meetellen.

Het bestaan van een hypotheek betekent niet dat ieder land exact dezelfde netto waarde belast. Controleer per land:

wie juridisch schuldenaar was;
welk openstaand bedrag op de overlijdensdatum bestond;
of de schuld rechtstreeks bij de woning hoort;
of de erfgenaam de schuld overneemt;
of de lokale erfbelasting schuldenaftrek toestaat;
of de bank instemt met voortzetting of wijziging van de lening.

Een bank kan bij overlijden verlangen dat de lening wordt afgelost, wordt overgenomen door een erfgenaam of opnieuw wordt beoordeeld. Erfgenamen kunnen de hypotheek dus niet altijd zonder verdere handeling laten doorlopen.

Naast de hypotheek kunnen achterstallige lokale vastgoedbelasting, servicekosten, nutsrekeningen en onderhoudsverplichtingen aanwezig zijn. Niet iedere kostenpost is voor de erfbelasting aftrekbaar, maar deze verplichtingen zijn wel belangrijk voor de werkelijke financiële waarde van de erfenis.

Aanvaarden voordat alle buitenlandse schulden bekend zijn

Bij een buitenlandse woning zijn schulden en verplichtingen niet altijd direct zichtbaar. Denk aan een lokale lening, achterstallige belasting, een bouwrechtelijk probleem, onbetaalde kosten van een vereniging van eigenaars of een geschil over de eigendom.

Bij zuivere aanvaarding accepteer je zowel de bezittingen als de schulden. Zijn de schulden uiteindelijk hoger dan de nalatenschap, dan kun je onder de Nederlandse regels in beginsel met je eigen vermogen aansprakelijk worden. Bij beneficiaire aanvaarding wordt de aansprakelijkheid in beginsel beperkt tot de nalatenschap, maar moet deze volgens formele vereffeningsregels worden afgewikkeld.

Onderzoek daarom eerst:

de juridische eigendom van de woning;
de hypotheek en overige zekerheidsrechten;
openstaande belastingen;
lokale lasten;
eventuele verhuurovereenkomsten;
beslag, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten;
bouwvergunningen en legaliteit van verbouwingen.

De wijze waarop je een internationale nalatenschap aanvaardt, wordt verder behandeld op de pagina over internationaal erfrecht na emigratie.

Welke documenten heb je nodig?

Voor het aantonen en registreren van je rechten kunnen onder meer nodig zijn:

overlijdensakte;
testament;
verklaring van erfrecht;
Europese verklaring van erfrecht;
huwelijksvoorwaarden;
eigendomsakte;
kadaster- of registeruittreksel;
hypotheekoverzicht;
buitenlandse belastingaangifte;
bewijs van betaling of vrijstelling;
identiteitsdocument;
lokaal fiscaal nummer;
volmacht aan een lokale adviseur.

Een Europese verklaring van erfrecht kan in deelnemende EU-landen worden gebruikt om aan te tonen dat je erfgenaam, executeur of beheerder bent. De verklaring wordt in andere deelnemende lidstaten zonder afzonderlijke erkenningsprocedure geaccepteerd. De originele verklaring blijft bij de uitgevende instantie; erfgenamen ontvangen gewaarmerkte afschriften die normaal zes maanden geldig zijn en kunnen worden verlengd.

De Europese verklaring vervangt niet iedere lokale akte. Het land waarin de woning ligt kan aanvullende documenten eisen voordat het eigendomsregister wordt aangepast.

Afhankelijk van het land en het document kan ook een apostille, legalisatie of beëdigde vertaling nodig zijn. Een apostille voor een buitenlands document moet worden afgegeven in het land waar het document is opgesteld. Voor documenten die niet in een aanvaarde taal zijn opgesteld kan een beëdigde vertaling nodig zijn.

De belastingaangifte is niet hetzelfde als de eigendomsoverdracht

Het indienen en betalen van erfbelasting maakt je niet automatisch als eigenaar zichtbaar in het buitenlandse eigendomsregister. De fiscale en civielrechtelijke afwikkeling lopen naast elkaar.

De gebruikelijke volgorde is:

vaststellen wie erfgenaam is;
bepalen of de nalatenschap wordt aanvaard;
inventariseren en waarderen van de woning en schulden;
indienen van de lokale erfbelastingaangifte;
betalen van belasting of verkrijgen van een vrijstelling;
opstellen van de benodigde notariële of andere akte;
inschrijven van de erfgenamen in het lokale register;
aanpassen van lokale belasting- en nutsregistraties.

De exacte procedure verschilt per land. Spanje kent voor bepaalde niet-inwoners aangifte via Modelo 650 en een normale termijn van zes maanden. Italië verlangt de aangifte van de nalatenschap doorgaans binnen twaalf maanden. In Griekenland is de standaardtermijn negen maanden bij overlijden in Griekenland en één jaar wanneer de overledene buiten Griekenland overleed of de erfgenamen toen in het buitenland woonden.

Deze termijnen kunnen veel korter zijn dan de Nederlandse aangiftetermijn. Schakel daarom vroeg een lokale notaris, jurist of belastingadviseur in.

Meerdere erfgenamen worden samen eigenaar

Wanneer meerdere kinderen of andere erfgenamen een buitenlandse woning verkrijgen, ontstaat vaak een onverdeeld gezamenlijk eigendom. Iedere erfgenaam heeft dan een aandeel, maar niemand beschikt zonder meer zelfstandig over de hele woning.

Maak duidelijke afspraken over:

eigen gebruik;
verhuur;
onderhoud;
verzekeringen;
lokale belastingen;
bank- en nutsbetalingen;
grote renovaties;
verkoop;
overname van aandelen door één erfgenaam.

Zonder afspraken kan al snel discussie ontstaan. De ene erfgenaam wil de woning verkopen, terwijl een ander haar als vakantiehuis wil behouden. Ook kan één persoon alle kosten voorschieten zonder dat duidelijk is hoe deze later worden verdeeld.

Een verdeling waarbij één erfgenaam de volledige woning krijgt en de anderen worden uitgekocht, kan lokaal aanvullende registratie-, overdrachts- of verdelingsheffingen veroorzaken. Laat deze tweede stap afzonderlijk berekenen en ga niet ervan uit dat zij automatisch onder de oorspronkelijke erfbelasting valt.

Wat gebeurt er fiscaal na de verkrijging?

Na de erfenis verandert de woning van nalatenschapsvermogen in persoonlijk vermogen van de erfgenamen. Vanaf dat moment kunnen jaarlijkse belastingen ontstaan in het land waarin de woning ligt.

Denk aan:

jaarlijkse vastgoedbelasting;
belasting over huurinkomsten;
belasting over fictief gebruik of beschikbaarheid;
lokale gemeentelijke heffingen;
belasting over een latere verkoopwinst.

In Griekenland moet een verkrijging van Grieks vastgoed bijvoorbeeld in de E9-registratie worden verwerkt en wordt op basis daarvan jaarlijks ENFIA berekend. Voor een door erfenis verkregen woning geldt een bijzondere termijn die aansluit op het verstrijken van de termijn voor verwerping van de nalatenschap.

De regels verschillen per land en kunnen ook afhangen van de vraag of de erfgenaam inwoner of niet-inwoner is.

Komt de buitenlandse woning in Box 3?

Woont de erfgenaam in Nederland, dan behoort het eigen aandeel in een geërfde buitenlandse woning in beginsel tot het vermogen voor de inkomstenbelasting. Dat kan ook gelden zolang de nalatenschap nog niet volledig is verdeeld: iedere erfgenaam geeft zijn aandeel in de onverdeelde boedel aan.

De Belastingdienst vermeldt dat een erfenis bij het vermogen van de erfgenaam hoort. Voor onroerende zaken geldt een bijzondere verwerking in de aangifte over het jaar van verkrijging; de daadwerkelijke Box 3-heffing ontstaat in de meeste gevallen vanaf het volgende jaar.

Voor een buitenlandse tweede woning wordt in Box 3 uitgegaan van de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat op de relevante waardepeildatum.

Het land waarin de woning ligt kan eveneens jaarlijkse belasting heffen. Nederland verleent bij buitenlands vastgoed doorgaans voorkoming van dubbele belasting volgens de toepasselijke regels. De precieze Box 3-verwerking verdient een afzonderlijke berekening, vooral bij een woning met een hypotheek of meerdere eigenaren.

De woning later verkopen

Bij verkoop kan het land waarin de woning ligt belasting heffen over de verkoopwinst. Ook kunnen lokale makelaarskosten, notariskosten, registratiekosten en gemeentelijke heffingen ontstaan.

Ga niet automatisch ervan uit dat ieder land de waarde uit de erfbelastingaangifte als nieuwe fiscale aankoopprijs gebruikt. De verkoopwinst kan worden berekend aan de hand van:

de historische aankoopprijs van de overledene;
de waarde bij overlijden;
de waarde uit de lokale erfbelastingaangifte;
een wettelijk bepaalde fiscale waarde;
aantoonbare aankoop- en verbouwingskosten.

Bewaar daarom zowel de stukken van de overledene als de documenten van de erfenis:

oorspronkelijke aankoopakte;
facturen van verbouwingen;
taxatierapport op de overlijdensdatum;
aangiften en aanslagen erfbelasting;
eigendomsregistratie;
bewijs van betaalde belastingen en kosten.

Zonder deze documenten kan bij een latere verkoop discussie ontstaan over de fiscale kostprijs en de belastbare winst.

Drie herkenbare situaties

Een Spaanse woning met hypotheek

Een Nederlandse ouder overlijdt vijf jaar na emigratie naar Spanje. De nalatenschap bevat een Spaanse woning van €500.000 met een hypotheek van €150.000.

Spanje kan als woon- en liggingsland heffen. Nederland kan door de tienjaarsregel dezelfde woning in de erfbelasting betrekken. Per land moet worden vastgesteld welke waarde wordt gebruikt en of de volledige hypotheek aftrekbaar is. De Spaanse belasting kan mogelijk in Nederland worden verrekend.

Een Italiaanse woning voor drie kinderen

Drie kinderen erven gezamenlijk een Italiaanse vakantiewoning. Na de aangifte en registratie bezit ieder een derde.

Zij moeten afspraken maken over gebruik, kosten en verkoop. Wil één kind de andere twee uitkopen, dan kan de verdeling in Italië een afzonderlijke fiscale en notariële behandeling krijgen. De oorspronkelijke erfenis en de latere uitkoop zijn niet automatisch één transactie.

Een Griekse woning wordt later verkocht

Een in Nederland wonende erfgenaam verkrijgt een woning in Griekenland. Na de lokale erfbelastingaangifte wordt de woning geregistreerd en verwerkt in de Griekse E9.

De erfgenaam moet het eigen aandeel ook voor de Nederlandse inkomstenbelasting beoordelen. Bij een latere verkoop kan Griekenland belasting heffen over de verkoopwinst. De taxatie bij overlijden en de lokale aangifte zijn dan belangrijke bewijsstukken.

Veelgemaakte fouten

Een veelgemaakte fout is alleen de belastingaangifte regelen en vergeten dat de woning nog juridisch moet worden overgeschreven.

Ook wordt vaak zonder controle dezelfde waarde in alle landen gebruikt. Nederland en het land van ligging kunnen verschillende waarderingsregels hebben.

Een hypotheek wordt soms volledig afgetrokken zonder te controleren wie schuldenaar was en of het buitenlandse land de schuld erkent.

Daarnaast aanvaarden erfgenamen de nalatenschap soms voordat lokale belastingschulden, hypotheken en juridische problemen zijn onderzocht.

Tot slot worden de jaarlijkse belastingen en Box 3 na de verkrijging vergeten. De erfbelasting is slechts de eerste fiscale stap.

Stappenplan bij een buitenlandse woning

Stel vast welk erfrecht van toepassing is.
Onderzoek of je zuiver of beneficiair aanvaardt.
Vraag een recent eigendoms- en hypotheekoverzicht op.
Laat de woning rond de overlijdensdatum waarderen.
Controleer welk land of welke landen erfbelasting heffen.
Bewaak alle lokale aangifte- en betaaltermijnen.
Verzamel testament, overlijdensakte en verklaring van erfrecht.
Regel zo nodig apostille, legalisatie en vertaling.
Doe de buitenlandse en eventuele Nederlandse aangifte.
Laat de eigendom lokaal registreren.
Maak bij meerdere erfgenamen schriftelijke beheersafspraken.
Verwerk de woning in Box 3 en lokale jaarlijkse aangiften.
Bewaar alle stukken voor een latere verkoop.

Veelgestelde vragen

Welk land heft erfbelasting over een buitenlandse woning?

Het land waarin de woning ligt kan meestal heffen. Het woonland van de overledene kan de woning daarnaast in de wereldwijde nalatenschap opnemen. Nederland kan heffen wanneer de overledene hier woonde of onder de tienjaarsregel viel.

Welke waarde gebruik ik in Nederland?

Voor een buitenlandse woning wordt in beginsel aangesloten bij de waarde in het economische verkeer op het moment van overlijden. Laat deze waarde onderbouwen met een lokale taxatie.

Mag ik de buitenlandse hypotheek aftrekken?

Voor Nederland kan een werkelijke hypotheekschuld van de overledene de nalatenschap verlagen. Het buitenlandse land kan andere voorwaarden stellen. Controleer daarom de schuld per aangifte.

Heb ik altijd een buitenlandse notaris nodig?

Dat hangt af van het land. Bij vastgoed is meestal een lokale notaris, registerinstantie of andere bevoegde professional betrokken om de eigendom juridisch over te schrijven.

Is een Europese verklaring van erfrecht voldoende?

De verklaring kan je positie als erfgenaam aantonen en wordt in deelnemende EU-landen erkend. Lokale autoriteiten kunnen daarnaast belastingbewijzen, een notariële akte en registratieformulieren verlangen.

Moet ik de woning meteen verkopen om erfbelasting te betalen?

Niet noodzakelijk, maar de belastingtermijn loopt meestal onafhankelijk van een verkoop. Bij weinig liquide middelen moet tijdig worden onderzocht of uitstel, betaling in termijnen of financiering mogelijk is.

Komt de woning direct in Box 3?

Je aandeel behoort na de verkrijging tot je vermogen. Voor onroerende zaken geldt een bijzondere verwerking in de Nederlandse aangifte; de belastingheffing vindt meestal vanaf het volgende jaar plaats.

Wat gebeurt er als de nalatenschap nog niet is verdeeld?

Je geeft voor Box 3 jouw aandeel in de onverdeelde nalatenschap aan. Bij een woning gebeurt dat als aandeel in de betreffende onroerende zaak.

Kunnen meerdere erfgenamen de woning gezamenlijk aanhouden?

Ja. Zij worden ieder voor hun erfdeel eigenaar. Maak wel afspraken over gebruik, verhuur, onderhoud, belastingen en verkoop.

Welke aankoopprijs geldt bij een latere verkoop?

Dat hangt af van de wet van het land waarin de woning ligt. Bewaar zowel de oorspronkelijke aankoopdocumenten als de taxatie en belastingaangifte bij overlijden.

Is beneficiaire aanvaarding verstandig?

Dat kan verstandig zijn wanneer hypotheken, lokale belastingschulden of andere verplichtingen niet volledig bekend zijn. Beneficiaire aanvaarding beperkt onder Nederlandse regels in beginsel de persoonlijke aansprakelijkheid, maar brengt een formele afwikkeling mee.

Wanneer heb ik specialistisch advies nodig?

Vooral bij belastingheffing in meerdere landen, een hoge hypotheek, onbekende schulden, meerdere erfgenamen, vruchtgebruik, verhuur, bouwkundige onregelmatigheden of voorgenomen verkoop kort na het overlijden.

Deze pagina bevat algemene informatie en is geen persoonlijk fiscaal, juridisch of notarieel advies. Belastingregels, erfrecht en belastingverdragen kunnen veranderen. Laat je persoonlijke situatie beoordelen door een adviseur met ervaring in internationale nalatenschappen.

Bronnen

Verder lezen over een geërfde woning in het buitenland

Na de erfenis wordt de woning onderdeel van je eigen vermogens- en vastgoedplanning. Kijk daarom ook naar bezit, verhuur en de Nederlandse fiscale behandeling.

Vastgoed privé of via een BV

Lees de bredere afweging over vastgoed in het buitenland: privé of via een BV.

De woning gaan verhuren

Bekijk wat er fiscaal verandert wanneer je een buitenlandse woning gaat verhuren.